scellier-defiscalisationLA DÉFISCALISATION PINEL PROLONGÉE JUSQU'AU 31 DÉCEMBRE 2017

Depuis le 1er octobre 2014, Reims est passée en zone B1, ce qui signifie que les loyers ont été augmentés de 15% par rapport à l'ancien Duflot, en cumulant avec le nouveau dispositif Pinel, on obtient un bon outil de défiscalisation.Si on ajoute à cela la baisse des taux, il n'y a plus à hésiter... c'est le moment d'acheter !

Principe de la loi Pinel

Tout contribuable domicilié en France qui acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier de la loi Pinel.
La réduction d’impôt sur le revenu est de 21% du montant de l’investissement, soit 2% par an pendant 9 ans, puis 1% pendant 3 ans.

Avec le nouveau dispositif, il est possible de suspendre sa défiscalisation après 6 ans (12% de défiscalisation), après 9 ans (18% de défiscalisation) ou après 12 ans (21% de défiscalisation).

Important : il est maintenant possible de louer son bien à sa famille, ce qui est très intéressant pour les personnes ayant un enfant ou un parent à loger, elles peuvent ainsi se créer un patrimoine en défiscalisant tout en aidant un proche.


Le dispositif Pinel génère jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an soit au total 63 000 €.

Conditions de la loi Pinel

A - Le propriétaire du bien immobilier s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans,
B - Le logement peut être loué à un ascendant ou à un descendant
C - L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure,
D - Le bien immobilier Pinel doit respecter une zone d’investissement éligible, Reims Métropole est classé en zone B1.
E -  Pas plus de 300 000 € d'inestissement par contribuable par an.
F - L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.
G- Des plafonds de loyer et des plafonds de ressources sont applicables.

La défiscalisation en loi Pinel

La défiscalisation loi Pinel n’est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs Duflot, Scellier, Robien, ZRR, résidences hôtelières, loi Bouvard, loi Girardin, loi Malraux et Monuments historiques.

Calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt en loi Pinel s’applique sur le montant de l’investissement total, y compris les frais de notaire.
Pour un logement d’une valeur de 300 000 €, la réduction d’impôt est de 6 000 € par an. Une simulation personnalisée définie le montant de la réduction d’impôt annuelle.

Plafonnement des niches fiscales

A partir du 1er janvier 2013, le plafond des niches fiscales est de 10 000 €.
La loi Duflot entre dans ce plafonnement. Il est possible de cumuler plusieurs opérations de défiscalisation dans la limite d’une réduction annuelle de 10 000 €.
Cependant ce plafond n’est pas rétroactif. Un investissement réalisé sous la loi scellier avant 2013, n’entre pas dans le plafond du calcul de cette niche fiscale mais bénéficie de l’ancien barème, à savoir 18 000 € + 4% du revenu imposable.



INCITATION À TRANSMETTRE DES LOGEMENTS NEUFS

Une exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit des donations - entre vifs et en pleine propriété - d’immeubles neufs à usage d’habitation, jamais occupés ni utilisés est mise en place dans la loi de finances 2015.

Cette exonération temporaire s’applique à des donations constatées par un acte authentique signé à compter du 1er janvier 2015 et
• portant sur des immeubles pour lesquels un permis de construire aura été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 ;
• intervenant dans les 3 ans après l’obtention du permis soit au maximum le 31 décembre 2019.

Conditions relatives à l’abattement

Si les abattements de droit commun (100 000 euros lorsque la donation est en ligne directe) s’appliquent pour chaque bénéficiaire, ici c’est l’ensemble des donations consenties par un même donateur qui ne sont exonérées qu’à hauteur de 100 000 euros.

Le montant de cet abattement dépend du lien de parenté entre donateur et donataire.

Qu’il s’agisse du terrain à bâtir ou du logement neuf, ces exonérations temporaires s’appliquent à concurrence de :

    • 100 000 € pour une donation en ligne directe (descendant ou ascendant) ainsi qu’en faveur d’un conjoint ou d’un partenaire lié par un PACS,
    • 45 000 € lorsqu’elle est consentie au profit d’un frère ou une sœur,
    • 35 000 € lorsqu’elle est consentie au profit de toute autre personne

Un cumul avec les abattements de droit commun

L’incitation est d’autant plus élevée que ces mesures de la loi de finances pour 2015 se cumulent avec les autres abattements de droit commun existants si ces derniers n’ont pas été épuisés…

Ainsi la donation d’un logement neuf consenti par un parent à son enfant pourra être exonérée de droits de mutation à hauteur de 200 000 euros :

    • 100 000 euros au titre de l'abattement exceptionnel temporaire
    • 100 000 euros au titre de celui de droit commun, s’il n’a pas été utilisé
Ensuite si la valeur déclarée est supérieure, les droits de mutation seront calculés en fonction du barème en vigueur.



defiscalisation censi-bouvardLOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL (CENSI-BOUVARD)

Depuis le 1er janvier 2009, certains contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en fonction des investissements qu’ils réalisent en qualité de loueur en meublé non professionnel.

L’acquisition doit être réalisée par une personne physique exclusivement (pas de SARL de famille)

Les résidences éligibles à ce dispositif sont les suivantes :

- établissements sociaux et médico-sociaux (EHPAD par exemple)
- résidences de tourisme classée
- résidences avec services pour étudiants
- établissements de soins de longue durée
- résidences seniors bénéficiant de l’agrément qualité

Les contribuables doivent s’engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement, la location doit prendre effet dans le mois d’acquisition ou d’achèvement des logements.

Les principaux logements concernés sont les suivants :
- logements acquis neufs ou en VEFA
- les logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation.
- les logements achevés depuis au moins 15 ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements et ce dans une limite annuelle de 300 000 euros.( plusieurs logements possibles)

Le taux de la réduction d’impôt s’élève à 11 % du prix de revient pour les logements acquis en 2012.

La réduction d’impôt est étalée sur 9 ans, sans prorata temporis la première année.

Dans l’hypothèse ou la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable, l’excédent est reportable jusqu’à la sixième année inclusivement.

Cette réduction d’impôt est accordée l’année de l’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Pour les logements rénovés, elle est accordée au titre de l’achèvement des travaux de rénovation.

Ce montant de réduction d’impôt est à prendre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

A noter, en cas de bénéfice de cette réduction d’impôt, l’imputation des amortissements est impossible à concurrence du prix de revient de l’immeuble ayant servi de base à la réduction d’impôt. Il n’est donc possible que si le prix de revient des logements excède 300 000 €.

Attention :
La cohérence économique :
Le loyer versé par l’exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par chambre (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l’assumer est alors réel.

Les conditions du bail commercial :
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l’opération.

 

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